Bước vào đầu năm 2024, thị trường bất động sản cả sơ cấp và thứ cấp vẫn khá trầm lắng nhưng giá bán vẫn tăng. Nhiều dự báo thị trường sẽ có bước chuyển mình trong năm nay.

Khách hàng “đỏ mắt” tìm căn hộ phù hợp

Chị Kim Ngân (Q.4, TP.HCM) sau một thời gian dài đã tìm mua được một căn hộ gần 80 m², với 2 phòng ngủ ở chung cư Masteri Thảo Điền (TP.Thủ Đức), với giá gần 5 tỉ đồng. Theo chị Kim Ngân, để mua được căn hộ trên, chị đã phải lùng sục khắp nơi. Trong khi các chung cư ở khu vực Q.4 khá thuận tiện về giao thông khi nằm ngay sát bên khu trung tâm và Q.1 thì giá quá cao và đa số các chung cư đều không có sổ hồng nên chị phải “chạy” về TP.Thủ Đức.

“Tìm kiếm nhiều nơi tôi quyết định mua căn hộ tại chung cư Masteri Thảo Điền bởi nơi đây cũng gần sát bên Q.1, ngay trạm metro số 1. Khu chung cư cũng đầy đủ tiện ích, mức giá cũng rẻ hơn so với các dự án mới mở bán. Hiện nay chung cư đã bàn giao và có sổ hồng rồi nên rất “hot”. Có mấy căn tôi ưng rồi, nhưng vừa định đặt cọc thì có người khác đặt trước, tôi không có cơ hội thương lượng giá. Chính vì vậy, căn hộ này tôi thấy ưng là đặt cọc mua ngay, sợ người khác mua mất”, chị Kim Ngân cho hay.

Từ nhiều ngày qua, Thiên Anh, một nhân viên văn phòng đang thuê nhà tại chung cư The Sun Avenue (TP.Thủ Đức), lặn lội khắp các chung cư để tìm mua căn hộ, thế nhưng đến nay vẫn chưa tìm được căn nhà ưng ý. Bởi theo Thiên Anh, những chung cư đã đưa vào sử dụng dù giá rẻ hơn so với các chung cư mới xây dựng nhưng vẫn còn rất cao so với thu nhập của anh. Đến nay anh đã tích lũy được 2 tỉ đồng, nhưng với số tiền đó không thể nào tìm mua được căn hộ 2 phòng ngủ.

“Tôi đã đi xem căn hộ ở nhiều chung cư, nếu xa căn hộ 2 phòng ngủ cũng ngót 3 tỉ đồng, còn nếu gần trung tâm phải 4 – 5 tỉ đồng, thậm chí căn hộ cao cấp giá còn cao hơn. Tưởng thị trường bất động sản (BĐS) đang trầm lắng, giá sẽ giảm thế nhưng thực chất giá căn hộ mua đi bán lại vẫn tăng. Có một số trường hợp chủ nhà “ngợp” cần bán gấp nhưng giá cũng chỉ giảm 100 triệu đồng và các trường hợp này đến nay cũng rất hiếm”, Thiên Anh phân trần.

Chị Đinh Quỳnh, một nhân viên môi giới khu vực Phú Mỹ Hưng (Q.7), cho hay tại đây giá bán căn hộ ở thị trường thứ cấp không những không giảm còn tăng. Điển hình như tại dự án Cardinal Court mới bàn giao, khách hàng đang bán ra căn hộ 2 phòng ngủ lời từ 300 – 500 triệu đồng, tùy căn. Trong khi đó tại dự án Antonia, đa phần khách mua để cho thuê và ở nên rất ít giao dịch mua đi bán lại. Trong khi đó dự án mới mở bán là Aurora giá bán chỉ tăng, không giảm. “Giá nhà ở khu vực Phú Mỹ Hưng chỉ tăng chứ không giảm bởi thị trường cho thuê, mua bán nơi đây vẫn ổn định vì nhu cầu ở thực”, chị Đinh Quỳnh cho hay.

Dự báo cải thiện nguồn cung trong năm 2024

Theo Công ty CBRE Việt Nam, 84% nguồn cung căn hộ mở bán trong năm 2023 tại TP.HCM là phân khúc cao cấp với giá từ 50 – 98 triệu đồng/m². Trong khi đó, tỷ trọng phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² ngày càng giảm, còn phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất trong vài năm trở lại đây. Giá chung cư TP.HCM neo cao sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh vùng ven để tìm nhà ở bình dân. Trong khi đó, 96% nguồn cung căn hộ tương lai ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An có giá dưới 5 tỉ đồng một căn đã trở thành điểm đến của nhiều người mua nhà.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M (Công ty Savills), nhìn nhận thị trường đang đối mặt với tình trạng giá nhà ngày càng đắt đỏ, trong đó 90% các giao dịch thuộc phân khúc 2 – 5 tỉ đồng/căn. Thậm chí TP.HCM còn không có sẵn căn hộ dưới 2 tỉ đồng trong nhiều năm qua. Sau khi nhiều dự án phân khúc cao cấp trở lên phải tạm đóng bớt giỏ hàng, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM đã quay về dưới 2 tỉ đồng trong năm qua. Thanh khoản của những dự án đắt tiền cũng chậm lại. Trong hai năm tới, nguồn cung mới chủ yếu có giá 5 – 10 tỉ đồng một căn, còn phân khúc 2 – 5 tỉ đồng ngày càng khan hiếm.

Bà Thúy Ngân, Trưởng phòng kinh doanh Công ty BĐS T&A, nhận xét đến nay TP.HCM gần như chưa có dự án mới, chỉ có mỗi dự án của Gamuda ở TP.Thủ Đức đang chạy giữ chỗ chưa mở bán chính thức. Không chỉ vậy, từ đầu năm đến nay thị trường thứ cấp cũng rất chậm, mới có 9 giao dịch, trong khi các năm khác công ty có mấy chục giao dịch. Khách hàng vẫn đi xem, dù đa số là khách mua ở thật nhưng vẫn lưỡng lự chưa chốt. Hiện kinh tế khó khăn và thị trường vẫn đang trầm lắng nên họ kỳ vọng giá giảm xuống và đang thương lượng, tìm cách giảm thêm nữa mới mua.

“Đối với những dự án đã hình thành đi vào hoạt động ổn định thì giá sẽ không giảm. Nhưng đối với một số dự án đang xây dựng, có một số ít khách hàng đầu tư họ kham không nổi sẽ cắt lỗ nhẹ. Trong khi đó thị trường sơ cấp dĩ nhiên sẽ không bị giảm giá, nhưng chủ đầu tư sẽ có những chương trình bán hàng khá hấp dẫn, cũng như phương thức thanh toán đa dạng như giãn thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tăng chiết khấu… để khách hàng xuống tiền mua nhanh. Hiện số lượng các dự án mới ở TP.HCM mở bán rất ít, đa số các dự án mới xuất hiện ở Bình Dương, Long An”, bà Ngân cho hay.

Ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty PropertyX, cũng cho rằng bước qua năm 2024, giá và giao dịch trên thị trường gần như không có nhiều biến động. Đến nay đa số các công ty BĐS mới khai trương lấy ngày, người dân vẫn đang du xuân. Thị trường sẽ có nhiều giao dịch hơn khi hết tháng giêng. Trong khi đó, hiện nay sản phẩm trên thị trường sơ cấp chỉ có ít sản phẩm của các dự án đã mở bán từ năm 2023, thậm chí từ các năm trước đó. Thị trường sơ cấp bắt đầu có giao dịch mua đi bán lại nhưng cũng rất ít. Nhìn bình diện trên cả nước cho thấy trong quý 4/2023 thị trường BĐS đã có sự cải thiện cả về nguồn cung và giao dịch. Những động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc ban hành các cơ chế, chính sách sẽ góp phần đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường trong năm 2024.

Thời gian tới, cùng với việc hoàn thiện để đưa luật Đất đai vào cuộc sống, Chính phủ vẫn tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách tích cực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường. Mặc dù chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024 nhưng đây chính là nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS VN. Phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024.

Ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty PropertyX

Nguồn: thanhnien.vn