Vốn là “thổ địa” của đất nền và nhà phố, đến nay bất động sản Long An gây chú ý khi một số dự án căn hộ giá mềm được người mua quan tâm. Dù nhu cầu rất lớn nhưng số lượng dự án chỉ “đếm trên đầu ngón tay” đang tạo nên sự mất cân bằng cung – cầu trên địa bàn.

Liên tục đầu tư hạ tầng, thu hút FDI mạnh mẽ

Hạ tầng đầu tư đồng bộ, thu hút FDI, thu nhập bình quân đầu người cải thiện, tỷ lệ nhập cư tăng trong khi mặt bằng giá vẫn đang ở ngưỡng hợp lý được xem là “điểm cộng” của Long An.

Long An nằm giáp ranh Tp.HCM, được xem là cửa ngõ kết nối giữa hai vùng kinh tế trọng điểm Đông và Tây Nam Bộ. Nơi đây liên tục đón sóng giãn dân, giảm tải áp lực dân số cho Tp.HCM. Nhiều yếu tố tích cực đang tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản khu vực này những năm qua.

Thứ nhất, thu hút FDI tăng cao. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2023, Long An đã có 118 dự án FDI mới được cấp phép với tổng vốn cấp mới đạt gần 603 triệu USD, cùng với 81 dự án điều chỉnh vốn với tổng vốn điều chỉnh gần 118 triệu USD. Tính đến tháng 2/2024, Long An thu hút 1.276 dự án với vốn hơn 11 tỷ USD. Với kết quả này, Long An lọt top 10 địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút FDI. Dòng vốn FDI chảy mạnh vào, mở ra cơ hội lớn để tỉnh nhà bắt kịp chuyển đổi số theo nền công nghiệp 4.0, tạo đà bứt tốc kinh tế.

Thứ hai, thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng tại Long An có xu hướng tăng, trung bình khoảng 12%/năm. Giai đoạn 2016 – 2019, Long An là địa phương có thu nhập bình quân đầu người theo tháng cao nhất khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Khi thu hút FDI tăng, cùng việc đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp, thu nhập của người lao động được kỳ vọng sẽ tiếp tục được nâng cao, từ kéo theo tăng khả năng chi trả nhà ở.

Thứ ba, trong những năm gần đây, tỷ lệ nhập cư tại Long An đang giữ tốc độ tăng trưởng ổn định. Cụ thể, giai đoạn 2009 – 2021, Long An có tỷ lệ tăng trưởng dân nhập cư gần 2% dân số mới năm. Đáng nói, với gần 1,6 triệu dân thì có 1 triệu dân đang trong độ tuổi lao động, trong đó 71% số lượng dân đã được qua đào tạo cơ bản. Long An cũng đang là địa phương có tỷ lệ nhập cư đứng thứ 7 cả nước, cao hơn cả Hà Nội. Giới chuyên gia đánh giá, đây được xem là nền tảng tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản địa phương.

Thứ tư, cơ sở hạ tầng liên tục được chú trọng đầu tư hoàn thiện. Hiện nay, Long An đang chủ trương tập trung nguồn lực xây dựng 6 trục động lực phát triển kinh tế gồm: Vành đai 3 – Vành đai 4 Tp.HCM; quốc lộ 50B; song hành quốc lộ 62; Mỹ Quý Tây – Lương Hòa – Bình Chánh; quốc lộ N1; Đức Hòa. Khi những trục động lực này hoàn thành không chỉ tăng cường liên kết khu vực mà còn gia tăng hấp lực cho thị trường bất động sản.

Thứ năm, so với các tỉnh lân cận Tp.HCM, giá bất động sản Long An còn ở ngưỡng mềm, được xem là “vũng trũng giá”.

Thị trường bất động sản tăng trưởng nhanh nhưng mất cân bằng

Theo báo cáo Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà liền thổ tại Long An lũy kế đến nay là gần 8.600 căn chủ yếu tập trung tại huyện Bến Lức và Đức Hòa, với mức giá sơ cấp trung bình đạt 49,3 triệu/m2.

Về đất nền đây là phân khúc chủ đạo, chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường bất động sản Long An. Tính đến cuối năm 2023, mặt bằng chung giá đất nền nơi đây đang ở mức 15,9 triệu/m2, nguồn cung đạt khoảng 43.000 nền.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ là loại hình có nguồn cung hạn hẹp nhất thị trường Long An, tính đến thời điểm này. Mặc dù nhu cầu quan tâm chỗ ở, mua để ở thực rất lớn nhưng lại không có nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu này.

Theo ghi nhận, những năm về trước tại Long An chỉ có căn hộ nhà ở xã hội. Từ năm 2021, dự án Waterpoint (huyện Bến Lức) của Nam Long xuất hiện thì loại hình căn hộ thương mại giá mềm mới chính thức có mặt tại đây. Thời điểm đó có khoảng 366 căn hộ giá từ 1 tỉ đồng/căn được mở bán. Tới cuối năm 2022, có khoảng hơn 400 căn được mở bán mới, lượng cung lũy kế tăng lên gần 800 căn hộ. Đến cuối năm 2023, lượng cung lũy kế vẫn đang giữ nguyên so với cùng kỳ. Điều đáng nói, thanh khoản dòng sản phẩm này rất tốt. Gần như đợt mở bán nào, chủ đầu tư cũng hết giỏ hàng, thậm chí xuất hiện “deal” mua sỉ của doanh nghiệp cho nhân viên ở. Điều này cho thấy, nhu cầu về sản phẩm ở thực, giá hợp lý vẫn rất lớn trên thị trường Long An.

Chỉ mới đây, thị trường này “manh nha” thêm một dự án căn hộ giá vừa túi tiền tại khu vực mặt tiền đường Mỹ Hạnh, Đức Hoà, Long An là Cát Tường Phú An. Được biết dự án có quy mô gần 1.700 căn hộ đa dạng loại hình shophouse, studio, căn hộ từ 1-3 phòng ngủ.  Dự kiến khi đủ điều kiện bán, dự án sẽ ra mắt với mức giá chỉ từ 24 triệu đồng/m2. Trong đó, chủ đầu tư ân hạn gốc đến 24 tháng. Ngân hàng hỗ trợ vay 70% trong 20 năm. Riêng trong đợt ra mắt, khách hàng có cơ hội rút thăm trúng thưởng căn hộ 2 phòng ngủ, ô tô Toyota Camry 2.0Q, Honda SH 125i, Iphone 15 Pro max,… cùng nhiều quà tặng giá trị khác. Dù chưa tiết lộ rõ thời điểm mở bán nhưng đây được xem là tín hiệu mới về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại Long An – phân khúc dự kiến sẽ thúc đẩy mạnh thanh khoản thị trường khu vực.

Từng chia sẻ về phân khúc nhà ở vừa túi tiền hút dòng tiền người mua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam khẳng định, Long An sẽ nổi lên là thị trường phát triển căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng. Sự thay thế này sẽ là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường liên tục khan hiếm phân khúc nhà thương mại giá rẻ. “Trong số các thị trường lân cận Tp.HCM thì Long An là địa phương duy nhất ở thời điểm này có thể thể phát triển nguồn cung căn hộ giá mềm, trên dưới 1 tỉ đồng/căn, thay thế cho nguồn cung thị trường Tp.HCM, Bình Dương vốn đã tuyệt chủng loại hình bất động sản này từ lâu”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Kể từ thời điểm ông Kiệt chia sẻ, đến nay Tp.HCM, Bình Dương, thậm chí Đồng Nai vẫn không có nguồn cung căn hộ giá từ 1 tỉ đồng/căn, duy nhất chỉ có Long An còn sản phẩm ngưỡng giá này. Theo số liệu từ Cushman & Wakefield, 3 năm tới Long An sẽ có thêm khoảng gần 3.300 căn hộ. Như vậy, căn hộ giá vừa túi tiền có dấu hiệu tăng lên kì vọng sẽ tạo cơ hội cho đối tượng khách mua ở thực lẫn khách hàng đầu tư. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh nhu cầu chỗ ở còn rất lớn thì số lượng nguồn cung này vẫn khá ít ỏi.

Như vậy, xét cả địa bàn Long An, nguồn cung các phân khúc đang tập trung chủ yếu tại huyện Bến Lức, Đức Hòa. Riêng phân khúc căn hộ thương mại giá vừa tầm vẫn thiếu nguồn cung trầm trọng. Dù đã phát triển từ khá sớm, duy trì nhịp ổn định ở các phân khúc nhưng việc mất cân đối nguồn cung tại thị trường Long An đang là bài toán cần giải quyết trong tương lai.

Nguồn: Nhịp sống thị trường